С 1 января 2014 года вступил в силу закон (от 30.12.2012 № 294-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»), согласно которому для регистрации договоров долевого участия застройщики обязаны предоставлять в отделения Росреестра документы, подтверждающие страхование строящегося объекта или отдельного договора долевого участия: договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве или договор поручительства за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве.
Следует отметить, что те новостройки, которые уже регистрируются по договорам долевого участия, страховать не требуется. Таким образом, новый закон коснулся и коснется только тех строительных компаний, деятельность по возведению новых объектов которых только начата или планируется в будущем. Адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова») считает, что новый закон не способен защитить покупателей новостроек, а наоборот, породит еще больше обманутых дольщиков.
Насколько реально застраховаться
Страховые компании
Для страхования рисков ответственности отдельного договора долевого участия, и в особенности всего строительного объекта, страховая компания должна просчитать все возможные риски, что сделать порой просто невозможно: это и экономическая составляющая в стране и мире в целом; и политическая составляющая, особенно на местах; и профессиональная составляющая, охватывающая контингент сотрудников застройщика и всех привлекаемых им лиц — подрядчиков, инвесторов; наконец, коррупция и т. д. Именно это становится причиной бездействия страховщиков, не желающих ввязываться в отношения с застройщиками. Надо признать и то, что далеко не каждая страховая компания вообще способна застраховать столь значительные финансово-строительные риски, когда минимальная стоимость самой «дешевой» новостройки составляет 300 млн рублей, притом что лимит страхования объектов у большинства страховщиков не превышает 100 млн рублей.
Банковская гарантия
Несмотря на то, что юридически схема страхования рисков совершенно иная, для выдачи банковской гарантии кредитная организация должна аналогично страховщику просчитать риски предполагаемого строительства. За выдачу такой гарантии банки требуют не только от 1 до 3 % от стоимости объекта, но и залог земельных участков (чаще всего находящихся в муниципальной собственности, а потому в залог не передающихся), залог будущих строительных объектов и даже имущества застройщика, включая строительную технику (в то время как в преобладающем большинстве случаев она арендована или получена в лизинг).
ОВС (Общество взаимного страхования застройщиков)
Чтобы вступить в такое общество, застройщику потребуется выложить 500 тысяч рублей единовременно. Размер процента по страховке предположительно должен составить от 1,2 % (страхование отдельного договора долевого участия) до 1,65 % (страхование всего объекта в целом), с применением соответствующего коэффициента. Однако и здесь не все так просто. Минимальные требования к застройщику для страхования рисков его деятельности определены очень жестко: уставной капитал должен быть не менее 120 миллионов рублей (а не 10 тысяч рублей, требуемых по закону в настоящее время) и наличие собственных средств в размере 400 миллионов рублей.
Что будет, если компания не застрахует риски
Следует отметить, что страхование необходимо для регистрации договоров долевого участия, и в то же время оно совершенно не обязательно для строительства новых объектов как такового. Именно по этой причине застройщикам не запрещено возводить новые объекты без страхования или банковской гарантии — им запрещено только продавать их по договорам долевого участия. За несоблюдение правил продажи при отсутствии страхования рисков предусмотрена только административная ответственность, хотя и весьма существенная: штраф для должностных лиц строительных организаций составляет от 150 (1 890 000 рублей по Москве или 833 100 рублей по России) до 200 МРОТ (минимальных размеров оплаты труда) или для самих застройщиков от 4 000 (50 400 000 рублей по Москве или 22 216 000 рублей по России) до 5 000 МРОТ (в настоящее время МРОТ в Москве равен 12 600 рублей, по России — 5 554 рубля). Очевидно, что рост коррупции в данной области неизбежен.
Как будут действовать застройщики
В целом по всем продаваемым в 2013 году объектам застройщики только в 41 % случаев заключали договоры долевого участия. В 34 % случаев оформлялись предварительные договоры купли-продажи, 13 % занимали договоры паенонакопления. Все остальное - это смешанные договоры, договоры купли-продажи и предварительные договоры долевого участия. Данная статистика отражает действительность первичного рынка недвижимости по истечении 9 лет с момента принятия 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» и отвечает на вопрос о том, как будут работать застройщики дальше. Иными словами, если почти за 10 лет с момента, когда договор долевого участия должен был стать единственным и основным, он стал таковым меньше чем в половине случаев, то же самое произойдет и с обязательным страхованием, когда и спустя 10 лет оно будет обязательным только для трети действующих строительных компаний.
Как это отразится на дольщиках
Единственная возможность строить дома и продавать в них квартиры и офисы, если застройщик не может или не желает страховать свои риски, — продажа объектов в обход договоров долевого участия. «Я уверен, что разнообразие серых схем по продаже недвижимости только вырастет, а это приведет к еще большему числу обманутых дольщиков, которые по-прежнему готовы отступать от строгого исполнения закона при наличии экономически более выгодных предложений на рынке жилья. Могу с уверенностью сказать, что действующее в настоящее время законодательство по оформлению новостроек, включая принятые весной 2013 года изменения, обязывающие ставить возведенные дома на обязательный кадастровый учет, приведет к тому, что купившиеся на серые схемы дольщики вообще никогда не смогут оформить оплаченную недвижимость в собственность, даже если их дом будет достроен, а застройщик не обанкротится», — резюмирует адвокат Сухов.
_________________________________________________________________________________
«Юридический центр адвоката Олега Сухова»